Уступка прав и обязанностей по договору аренды в рамках процедуры банкротства
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).
Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Согласно пункта 2 статьи 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 389 ГК РФ).
В соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве):
- с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном главой VII Закона о банкротстве; прекращаются полномочия руководителя должника, иных органов управления должника и собственника имущества должника — унитарного предприятия (за исключением полномочий общего собрания участников должника, собственника имущества должника принимать решения о заключении соглашений об условиях предоставления денежных средств третьим лицом или третьими лицами для исполнения обязательств должника) (пункты 1, 2 статьи 126 Закона о банкротстве);
- с даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, а также собственника имущества должника — унитарного предприятия в пределах, в порядке и на условиях, которые установлены Законом о банкротстве;
- конкурсный управляющий обязан принимать меры, направленные на поиск, выявление и возврат имущества должника, находящегося у третьих лиц; принимать меры по обеспечению сохранности имущества должника;
- исполнять иные установленные настоящим Федеральным законом обязанности; конкурсный управляющий вправе, в частности, распоряжаться имуществом должника в порядке и на условиях, которые установлены Законом о банкротстве; заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 Закона о банкротстве на, при этом конкурсный управляющий не вправе заявлять отказ от исполнения договоров должника при наличии обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника (пункты 1–3 статьи 129 Закона о банкротстве);
- все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу (пункт 1 стати 131 Закона о банкротстве).
Положениями статей 139 и 140 Закона о банкротстве также предусмотрено, что отчуждение имущества и уступка прав требования должна осуществляться путем их продажи конкурсным управляющим с согласия собрания кредиторов или комитета кредиторов.
Учитывая вышеизложенное, принимая также во внимание момент заключения договора уступки прав и обязанностей по договору аренды, который будет считаться таковым (заключенным) с даты его государственной регистрации, представляется, что сделка уступки прав и обязанностей арендатора (в отношении которого в рамках дела о банкротстве введена процедура конкурсного производства) по договору аренды должна быть совершена конкурсным управляющим цедента (а не с его согласия).
Начальник отдела
регистрации объектов недвижимости
нежилого назначения и ипотеки Т. М. Никитюк