Защита прав граждан — участников долевого строительства

В последние несколько лет самым популярным способом приобретения жилья в Российской Федерации является участие в долевом строительстве.

В настоящее время на территории государства наблюдается рост темпов строительства жилых объектов, а также увеличивается количество застройщиков.

Основным правовым актом, регулирующим отношения между застройщиков и участником долевого строительства, является Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Данный институт имеет большую выгоду для граждан, так как позволяет приобрести объект недвижимости по привлекательной цене, как правило, ниже рыночной стоимости. Однако, в данной системе имеется ряд крупных проблем, основными из которых являются риски разорения компаний-застройщиков, и, как следствие, потеря вложенных дольщиком денег либо увеличение сроков строительства. За последние несколько лет законодатель неоднократно предпринимал попытки решения данных проблем путём внесения изменений в механизм долевого участия.

Так, начиная с 2014 г. был введен порядок, предусматривающий страхование договора долевого участия в строительстве, изменены требования к организации-застройщику, сформирован компенсационный фонд, обязательным стало размещение информации о строительстве в открытом доступе, а также начали применяться эскроу-счета. Значительные изменения коснулись размера уставного капитала фирм-застройщиков, и теперь начинать строительство не сможет фирма с минимальным размером уставного капитала, который напрямую зависит от площади жилья. Это изменение принято для того, чтобы обезопасить дольщиков от «застройщиков-однодневок», которые открываются с целью собрать деньги от граждан-участников долевого строительства, а после разоряются и исчезают с полученной суммой. Также, застройщик не должен находиться в стадии ликвидации или банкротства, быть внесён в реестре недобросовестных исполнителей. Кроме того, руководство организаций-застройщиков не должно иметь судимости и быть дисквалифицированными.

Изменен порядок расходования застройщиком денежных средств. В частности, запрещается использование денежных средств дольщиков на цели, не связанные со строительством конкретного жилого объекта. Так же застройщик обязан вести отдельную финансовую документацию по каждому возводимому жилому дому, а ответственность за нецелевое использование будут нести лично руководство фирмы-застройщика, а также главный бухгалтер.

C 1 июля 2017 г. вступили в силу изменения к закону о долевом участии, направленные на развитие проектного финансирования строительства банком с использованием эскроу-счетов, позволяющих сохранить деньги дольщиков на отдельном счете. Это является некой альтернативой страхования гражданской ответственности застройщика. Как действует данный механизм? Банк открывает специальный эскроу-счет для учета и блокирования денежных средств, полученных им от участника долевого строительства. При возникновении обстоятельств, предусмотренных договором между участником долевого строительства, застройщиком и банком, последний обязан передать данные денежные средства компании-застройщику. Участник долевого строительства не может снять деньги с такого счета, кроме того, на эти средства банк начисляет проценты. Таким образом, банк имеет возможность кредитовать застройщика, позволяя ему возвести многоквартирный дом. После ввода объекта в эксплуатацию и передачи гражданам, участвующим в долевом строительстве, деньги с эскроу-счёта передаются застройщику для погашения банковских кредитов. Круг банков, которые могут использовать эскроу-счета также ограничен. Основным недостатком такого механизма является то, что такое финансирование однозначно приведет к повышению стоимости возводимого жилья.

Одним из эффективных способов защиты участников долевого строительства стало создание Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства, учредителем которого является государство в лице Министерства строительства РФ. Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства существует в форме публично-правовой компании на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 07.10.2017 года № 1231, в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В случае если первый договор долевого участия в строительстве зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости после 1 января 2017 г. застройщики обязаны отчислять в компенсационный фонд взносы в размере 1,2% от стоимости каждого договора долевого участия в строительстве. Основной функцией Фонда является выплата гражданам, пострадавшим от действий недобросовестных застройщиков. Данный фонд является гарантией защиты прав граждан-участников долевого строительства. Помимо всего прочего, фонд ведет реестр компаний-застройщиков, в котором дольщикам предоставляется возможность проверить информацию о их деятельности. За счет средств компенсационного фонда производится возмещение гражданам, пострадавшим от действий застройщиков, а также финансирование за счет средств компенсационного фонда завершения строительства многоквартирных домов, строительство которых приостановлено из-за банкротства застройщиков.

Какие же выплаты будут производится участникам долевого строительства из Фонда защиты прав граждан в случае банкротства застройщика? Фонд аккумулирует средства, перечисляемые застройщиком. Если застройщик достраивает дом, дольщики получают квартиры, то все хорошо. Средства, перечисленные застройщиком, остаются в Фонде. Если же застройщик признается банкротом до завершения строительства, то каждый дольщик сможет рассчитывать на получение компенсации в размере стоимости до 120 квадратных метров жилья. То есть, если дольщик оплатил строительство квартиры площадью более 120 квадратных метров, то ему будет компенсирована меньшая сумма, но эквивалентная указанной площади.

С созданием Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства и с введением новых требований к застройщикам — деятельность застройщиков стала прозрачнее, материальная база — устойчивее, повысился контроль за деятельностью каждого застройщика, в связи с чем, граждане — участники долевого строительства защищены более надежно.

Начальник Северского отдела И. М. Халдеева